Come bisogna comportarsi quando ci sono infiltrazioni d’acqua in condominio? Innanzitutto, bisogna capire chi deve pagare per la riparazione del danno; va fatta una ricerca per scoprire la causa dell’infiltrazione d’acqua e trovare il metodo più rapido, efficiente e conveniente per risolvere il problema. Ti consigliamo come fare.
Vediamo:
- Chi deve risarcire i danni delle infiltrazioni d'acqua in condominio
- Cosa deve fare l'amministratore in caso di infiltrazioni?
- Come individuare la causa del problema
- Come riparare i tubi rotti
- Come eliminare per sempre il problema delle infiltrazioni
Infiltrazione d’acqua in condominio: chi paga?
Quando si verificano infiltrazioni d’acqua in condominio, stabilire chi deve pagare per i danni può essere complesso. La responsabilità dipende dalla fonte e dalla natura dell'infiltrazione.
- Infiltrazioni da beni comuni: Se l'infiltrazione d'acqua in condominio è causata da tubazioni o altri beni comuni, la responsabilità per i danni ricade sull'intero condominio. Questo include:
- Tubi condominiali: Tubazioni che servono più unità abitative e si trovano in spazi comuni sono considerate beni comuni. In caso di rottura di queste tubazioni, il condominio è responsabile per i danni
- Elementi comuni: Altri elementi comuni come tetti e facciate che causano infiltrazioni sono a carico del condominio.
- Tubi condominiali: Tubazioni che servono più unità abitative e si trovano in spazi comuni sono considerate beni comuni. In caso di rottura di queste tubazioni, il condominio è responsabile per i danni
- Infiltrazioni da proprietà privata: Se l’infiltrazione proviene da tubature di proprietà esclusiva di un singolo condomino, la responsabilità per i danni è del proprietario dell'appartamento. Questo comprende:
- Tubazioni di proprietà esclusiva: La rottura di tubi che servono solo un appartamento specifico fa sì che il condomino proprietario sia responsabile per la perdita e i danni causati
- Responsabilità per manutenzione: Il condomino deve mantenere in buone condizioni le tubazioni di sua competenza. Se la rottura è dovuta a cattiva manutenzione, il condomino deve coprire i danni.
- Tubazioni di proprietà esclusiva: La rottura di tubi che servono solo un appartamento specifico fa sì che il condomino proprietario sia responsabile per la perdita e i danni causati
Se la rottura è causata da un evento fortuito, la responsabilità può essere disputata e potrebbe essere necessario verificare le coperture assicurative sia personali che condominiali per determinare la modalità di risarcimento.
Responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.
Nei casi in cui l’infiltrazione d’acqua derivi da beni comuni, trova applicazione l’articolo 2051 del Codice Civile, che disciplina la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia. In base a questa norma, il condominio è considerato custode delle parti comuni dell’edificio – come tubazioni di scarico, colonne verticali, coperture e facciate – ed è quindi responsabile dei danni causati dal loro cattivo stato di conservazione, salvo che riesca a dimostrare il caso fortuito.
Questo significa che il danneggiato non deve provare la colpa del condominio, ma solo il nesso tra il bene comune e il danno subito, rendendo la responsabilità del condominio particolarmente stringente in caso di infiltrazioni.
L’assicurazione condominiale copre le perdite d’acqua?
In linea generale, la risposta è: dipende dal tipo di polizza stipulata e dalla causa del danno.
Nella maggior parte dei casi, l’assicurazione condominiale copre le perdite d’acqua quando queste derivano da tubazioni di scarico o altri beni comuni dell’edificio e provocano danni alle unità immobiliari o alle parti comuni. La copertura assicurativa interviene solitamente per il risarcimento dei danni conseguenti all’infiltrazione, come il deterioramento di pareti, soffitti o rivestimenti.
È importante però precisare che non tutte le polizze coprono il costo della riparazione della tubazione danneggiata, ma solo i danni causati dall’acqua. Inoltre, alcune assicurazioni escludono i danni dovuti a vetustà o mancata manutenzione, motivo per cui è fondamentale verificare con attenzione le condizioni contrattuali della polizza condominiale.
In presenza di una perdita d’acqua, l’amministratore ha il compito di attivare tempestivamente la procedura di sinistro, coinvolgendo la compagnia assicurativa e documentando l’origine del problema. Un intervento rapido e risolutivo sull’impianto di scarico è essenziale non solo per limitare i danni, ma anche per evitare contestazioni sulla copertura assicurativa.
Cosa deve fare l'amministratore in caso di infiltrazioni?
Quando viene segnalata un'infiltrazione d'acqua in condominio, l'amministratore del condominio ha una serie di doveri fondamentali per gestire la situazione in modo efficace e conforme alle normative. Ecco i principali obblighi dell’amministratore di fronte a infiltrazioni:
- Verifica della provenienza: L’amministratore deve innanzitutto organizzare una verifica con il condomino che ha segnalato il problema
- Informazione e convocazione dell'assemblea: Se la perdita proviene da un'area di copertura dell’edificio di proprietà esclusiva di un singolo condomino, l’amministratore deve informare immediatamente il condomino interessato. Successivamente, deve convocare un’assemblea condominiale per decidere le azioni necessarie
- Gestione dei sinistri assicurativi: Se l’infiltrazione è causata da un’area di pertinenza condominiale e l'edificio è assicurato, l’amministratore deve segnalare immediatamente il sinistro alla compagnia assicurativa. In assenza di assicurazione, l’amministratore è tenuto a convocare l'assemblea per decidere come procedere con la liquidazione dei danni
- Gestione delle emergenze: In caso di infiltrazioni che minacciano di aggravarsi, è essenziale convocare un’assemblea per deliberare sui lavori di ristrutturazione necessari. Se gli interventi sono urgenti e non consentono la convocazione immediata di un’assemblea, l’amministratore deve incaricare direttamente una ditta per i lavori di riparazione e poi informare l’assemblea delle spese sostenute.
Segnalazione e risarcimento danni da infiltrazioni: il ruolo dell’amministratore
In caso di infiltrazioni, la richiesta di risarcimento danni in condominio va gestita in modo strutturato: prima di tutto è necessario documentare il danno (foto, descrizione, eventuale relazione tecnica) e accertare l’origine dell’infiltrazione.
Se la causa è riconducibile a beni comuni (es. tubazioni condominiali, coperture), la richiesta va indirizzata al condominio tramite l’amministratore, che potrà attivare la polizza assicurativa se presente e avviare le procedure di liquidazione. Se invece l’infiltrazione deriva da una tubazione di proprietà esclusiva, la richiesta va rivolta direttamente al condomino interessato.
In ogni caso, individuare con certezza la causa e procedere con un intervento risolutivo è fondamentale per evitare contestazioni e nuove richieste nel tempo.
Come individuare la causa delle infiltrazioni d’acqua?
Se non è chiara la causa delle infiltrazioni di acqua nel condominio, o se non è facile stabilire da quale tubo provengano, bisogna richiedere un intervento diagnostico; la ricerca della perdita può essere fatta con una videocamera, con una termocamera o con un geofono: tutti strumenti non invasivi perché localizzano il danno senza rompere un mattone, sono rapidi, precisi e completamente affidabili.
Permettono infatti di individuare il punto esatto in cui è avvenuta la rottura e intervenire in modo mirato, invece che procedere per tentativi ed errori.
Come riparare i tubi rotti e fermare la perdita?
Una volta individuata la perdita che causa le infiltrazioni d’acqua nel condominio, bisogna riparare il tubo. Le possibilità sono due: una sostituzione classica oppure un intervento di relining.
Pro e contro della sostituzione
La sostituzione classica prevede che i muri vengano demoliti per permettere di estrarre il vecchio tubo e inserire quello nuovo; i muri devono poi essere ricostruiti, e il risultato è un intervento:
- lungo
- macchinoso
- costoso
- invasivo
- che provoca disagi per gli inquilini e produce polvere e macerie in quantità.
Pro e contro del relining
Il relining di Tubus System, invece, è un intervento rapido e non invasivo. Il tubo viene riparato senza rompere un mattone, perché sfruttando i punti di accesso pre-esistenti si crea un secondo tubo autoportante all’interno di quello danneggiato. L’intervento di relining:
- dura pochi giorni
- è semplice
- conveniente
- non disturba la vita degli inquilini
- non produce né polvere né macerie
- il nuovo tubo ha una durata di vita certificata di 50 anni.
Come eliminare per sempre il problema delle infiltrazioni?
Perché rischiare di rovinare rivestimenti, pareti, pavimenti, mobili e suppellettili, quando puoi prevenire ogni perdita e assicurarti la totale tranquillità per 50 anni a venire?
Se è vero che il relining è efficace in casi di infiltrazioni d'acqua in condominio già manifeste, è altrettanto vero che la sua massima efficacia si esplica quando viene utilizzato come intervento preventivo. Il relining, infatti, può essere svolto ogni volta che un impianto di scarico raggiunge quella che potremmo chiamare la sua maggiore età: se l'impianto ha più di 30-40 anni, è molto probabile che sia usurato, corroso e cedevole. È quindi pronto per essere risanato e riportato alla sua piena funzionalità.
Agire preventivamente permette anche di pianificare l'intervento, inserendolo tra le spese condominiali future e suddividendo equamente l'investimento tra tutti i condòmini, che ne gioveranno in parti uguali.